当前位置： 壁虎 >> 壁虎生活环境 >> 城市更新N部曲之57新城二次更新是壁虎断
先抛一个梗：什么叫做壁虎断尾？
“壁虎断尾是一种自我防御的行为，当有敌害出现在壁虎的周围时，壁虎为了将敌害引开，就会用力收缩尾部的肌肉，使得尾巴断掉，让敌害把注意力都放在断掉的尾巴上，然后自己再迅速地爬走”。
今天讲讲很多城市里正在蔓延开来的新城二次更新。
一、新城的二次更新，自有客观发展的刚需之前曾经提到过城市更新的两个宏观观点：
1、城市更新不会一步到位，即使前期再精准地定位；
2、城市更新永远出于“未完成”状态，因为时代在进化。
有了这两个客观认知并共识之后，却也属于“既好也不好”的纠结状态：
一方面，具体参与其中的人可以不用畏手畏脚，因为认知有限或工作失误，在新城发展过程中走的一些弯路无须被过分解读，更不用被上升到工作能力之外的莫名联想；
但另一方面，因为城市更新的动态性、属地性和客观性，也不能就此成为新城在规划、定位、发展、招商等一系列工作中不作为或乱作为的“不可抗力”，没有绝对的对错标准。
甚至更令人灰心的是：既然城市更新永远没有一招鲜更没有一劳永逸，那么包括新城在内的中观界面，前期还有没有必要进行那么多讨论、研究、参照、调研、合作呢？
答案是肯定的，当然是基于“意欲在其中有所作为者”的向善立场。
很多时候，我们会以前期定位是否准确甚至用心，来判断新城发展过程中的马后炮。
凡事今天的不尽如人意，或者今天的二次更新，都可以被用来对过往工作的失误指摘，但其实过于主观——
1、因为新城作为不断在发展，当年被认为合理的思路，在今天可能有升级的刚性需求；
2、规划虽然从现状触发，但设计和执行的出发点不同，难免有落不了地的“空置率”；
3、整体的产业发展布局和要求也在变化中，今天“10岁以上最多20岁”的新城也在应变而变。
所以，今天诸多城市的新城逐步进入二次更新，本身不完全是对过往工作的全面否定，而是基于一定的宏观性和动态化之下，新城功能的调整和优化。
退一万步讲：就算前期工作有所偏差，那么今天认识到正确方向（甚至是当下想要尝试的探索方向），当然要有所动作而不能停留在对过往孰对孰错的刻舟求剑。
二、新城的二次更新，捕手请进瓷器店在为新城的二次更新进行了客观辩解“卸包袱”之后，进入新城二次更新的做法探讨。
首先，新城之所以要二次更新，一定是事出有因：
要么是原有的业态和发展，已经全面阻碍了区域发展到了忍无可忍的地步；
要么是有成功的对标案例和思路，主观动了调整和优化的念头愿意尝试和探索。
但二次更新的初心，最忌讳的是好心冲动：
一是一窝蜂，人有我也要有的赶潮；
二是脱离自身特征的“明知不可为而为之”。
其次，新城的二次更新，已逐渐受到政策的紧箍咒：最明显的就是的政策：城市更新，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。城市更新的内涵，应该是要推动城市结构优化、功能完善以及品质提升，而且它还是转变城市开发建设方式的一个重要抓手。
简而言之：推倒重来不可为，“瓷器店里捉老鼠”才是正解。
说起来简单：精准城市更新知易行难。
且不论新城在过去10-20年发展过程中的不尽如人意已经证明了过往的定位、产业、配套的可商榷之处，但“半杯水比空杯更麻烦”之处在于：有陈垢、有包袱、有阻碍甚至有惯性，想要一洗了之并不容易，过程中的反复、争夺、纠缠、处置都将是城市更新这件华丽袍子上的满目虱子，近看——简直没法看。
第三，虽然时代在变是事实，但前期策划依然是“二次更新”中的核心工作。
不能因为新城的二次更新，就将之前的发展包括前期定位工作，完全予以否定：毕竟新城有生命周期，而前期策划的诸多定位、规划、产业也应该容许他们有自己的保质期，只要在当下一轮的保质期内被实证为是有效的、精准的、可实施的，就是新城这一轮发展中的成绩。
电视机没有因为“看电视被刷手机”代替而被否定，更没有被扔进时代的垃圾桶；
大客厅没有因为社交外挂和小家庭化的发展而逐步需求减弱，但也是产品时代的阶段重器；
教育培训行业虽然被双减政策所严重挫伤，但其作为一个行业也曾造福创业、就业和家庭。
所以，当年发明电视、设计客厅、发展教培的诸多想法和做法，虽然今天已经被时代所边缘化，但是他们曾经到达的高度和宽度，已经被时代证明其必要性、正确性和市场性。
所以，前期策划只需要“领先时代一步或几步”都是有效的“谋定”，在新城的二次更新中同样是刚性需求。
三、二次更新和“一次机会”的辩证关系回到壁虎断尾的典故，壁虎的断臂求生和保车弃卒，启示完全不同：
首先，壁虎是自然界里为数不多具有再生功能的生物，而断尾是它们保护自己的一种方式。
其次，壁虎断尾时，断掉的尾巴因为可动所以能吸引敌害注意力，自己趁机可以逃跑。
最后，壁虎断尾之后，尾部还会开始分泌一种生长激素，让壁虎重新再生长出一条新的尾巴。
也就是说，壁虎断尾的成本虽然也存在，但其后发修复性至少可以还原到原有的完整，将其比方到新城的二次更新，不仅是“当下出于发展考虑必须更新（哪怕有和原先布局斩断的悲壮）”，但经过调整和优化之后的二次发展，只要方向是正确的，至少可以修复到原有的完整界面或者说——回到不更新之前城市发展界面的最高度！
壁虎不断尾不行，因为在遭遇危险时候保全自己的性命为最重要，局部部位还能重生；
新城不断尾不行，原有的设想和做法已经不能满足今天的区域发展要求，“至少不会更坏”。
所以，不断尾就有烂尾之虞，改变是必须的刚性的。
但是差别在于：壁虎断尾之后可以将其丢而弃之，但新城的二次更新里就算做了规划和产业的调整，势必也要面临解决原先的处置工作，毕竟先要腾笼才能换鸟！
另一方面，虽然有N个理由来为新城进行二次更新，但别以为二次更新“没法进行节点考核”，毕竟上述诸多关键节点，在进入二次更新的1-3年之内可以看出一些端倪，或者有一些建设的呈现，只是投入期看到的更多是城市界面而非事实招商成效。
套用那句时髦话：考核会迟到，但不会缺席。
二次更新也有关键的时间节点——
或是某个意向产业中的核心品牌落地为证；
或是带来大量的就业和创业，民生数据亮眼；
或是公建配套的完善，引入了鲜活的年轻人口；
或是城市界面的焕然一新，让营商环境有所优化。
就像房地产营销，也会容许一个项目有“二次开盘”，但——二次开盘只有一次机会。
此话怎讲？
一个项目在前期可能遭遇主观的产品或市场行情或政策变天，导致项目滞销；
之后可以通过被动等待，也可以通过主观调整策略、配套完善、展示界面甚至改一个案名，来消除原有的市场陈见，但是“二次就是最后一次”，因为全新的营销策略就算可以带来第二波和之前截然不同的消费群体，但绝对不会再有下一次了，因为客群是有限的，也因为客群和客群是流动的流通的，信息不对称只会在某一个阶段有效。
虽然说，新城的更新可以有二次、三次，但其有时间长度的断开划分，不可能出现今年这么设想明年那么实施的岁岁年年“事”不同，所以一个周期动辄3-5年之间，想法和做法还是存在聚光灯点亮之前的有效期。
壁虎断尾是为了求生，新城的二次更新说是为了发展，其实也是为了“更好地”求生；
壁虎断尾无需考虑“旧尾”，但新城的二次更新需要兼顾纠偏成本，让“断尾”被二次利用。
新城（当然）比壁虎更难。
在有限的建设期间，那些“动辄几十公里”的规划，需要在前期市场研究时就有明确战略定位：要么是兼容化预留最大的过程可变可能，要么就是论证足够之后的精细化执行落地，虽然不及房地产的“二次开盘定生死”，但后期会逐渐显现出前期的对和错。
用心与否，虽远必诛。
